Вернуть паи взад. В Верхнеуслонском районе Татарстана начался земельный передел

Судебные решения в обоих случаях уже вступили в законную силу. Вот только случаи эти, на наш взгляд, весьма неоднозначны и грозят далеко идущими последствиями очень многим собственникам сельхозземель в Татарстане.

Оппоненты проигравших козыряли копиями документов в отсутствие оригиналов и причисляли плодовые деревья к объектам недвижимости. А еще - подвергли сомнениям правомерность публикации объявлений в газете «Ватаным Татарстан», которая, на минуточку, является печатным рупором республиканской власти.

Действующие лица: исполком Верхнеуслонского района, граждане З.С., Б. М., Д. Г.

Действие происходит в Бурнашевском сельском поселении

В августе 2012 года гр. З., провела межевание и поставила на кадастровый учет земельный участок 16:15:020901:205. Основанием послужило свидетельство о праве собственности на долю в землях паевого фонда совхоза «Новая Жизнь». Извещение о согласовании проекта межевания земельного участка было опубликовано в газете «Ватаным Татарстан». В дальнейшем она подарила участок гр. Б. М., а тот продал его Д. Г.

В 2014 году исполком Верхнеуслонского района обратился в суд с требованиями признать недействительными:

- проект межевания и межевой план 205-го земельного участка,

- его постановку на кадастровый учет,

- договоры дарения между З.С. и Б.М., купли-продажи между Б.М. и Д.Г.,

- их зарегистрированные права на земельный участок.

Основных доводов, которые исполком привел в обоснование своей позиции - два. Первый: согласно проектам землеустройства (перераспределения земель) совхоза «Новая жизнь» (проекты датированы 1992 и 1998 гг.) территория, на которой находится участок, к паевому фонду не относится.

Второй - согласно Постановлению Кабмина РТ №161, сообщение должно было быть опубликовано в районной газете «Волжская новь», а не в республиканской «Ватаным Татарстан».

Постановлением КМ РТ от 02 апреля 2004 года № 161 утвержден перечень СМИ для опубликования обязательных сообщений по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.

Документ указывает, в каких СМИ должен публиковать такие объявления тот или иной район. В Верхнеуслонском районе это газета «Волжская новь».

Но есть примечание: «Сообщения по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения могут быть также опубликованы в газетах "Республика Татарстан", "Ватаным Татарстан" независимо от места расположения земельного участка».

Евгений Салихов, начальник юридического отдела исполкома Верхнеуслонского района, ссылаясь на карту проекта землеустройства (перераспределения земель) совхоза «Новая жизнь» Верхнеуслонского района РТ от 1992 года, утверждает, что спорный участок в паевый фонд не входит. Мол, он является частью большого цельного участка (растянувшегося по прибрежной зоне Свияги), обозначенного как «земли населенных пунктов, переданные в ведение сельского Совета».

- Эти земли переданы сельскому поселению, потому что это не угодья, а склоны. Деградированные земли, которые под сельхозпроизводство использовать невозможно, - пояснил корреспонденту «МК» Салихов.

Салихов считает, что публикации обязательного сообщения о месте и времени ознакомления с проектом межевого плана в газетах «Республика Татарстан» и «Ватаным Татарстан» могут быть сделаны лишь дополнительно к публикации в местной газете «Волжская новь». Заменять публикацию в «Волжской нови», убежден Салихов, они не могут.

- Наш район русскоязычный. Бурнашевское сельское поселение - русскоязычное. Зачем в «Ватаным Татарстан», газете на татарском языке, размещать объявление, если у нас в Бурнашевском поселении ни один человек ее не выписывает? - удивляется представитель администрации.

Судья Ольга Тюфтина пришла к выводу, что «из проекта землеустройства (перераспределения земель) совхоза «Новая жизнь» 1992,1998 годов сделать однозначный вывод о том, что спорный земельный участок расположен на землях паевого фонда, не представляется возможным, так как территория имеет условное обозначение «земли населенных пунктов, переданные в ведение сельского Совета». При этом, как она пишет, «материалы, подтверждающие, что место расположения данного земельного участка относится к паевому фонду совхоза «Новая жизнь», отсутствуют.

И главное - суд убежден, что сообщение должно было быть опубликовано в газете «Волжская новь». Отсутствие такой публикации, по мнению суда, свидетельствует о нарушении процедуры межевания спорного земельного участка.

А вот кадастровая палата РТ по обоим вопросам, похоже, заняла противоположную позицию. Во-первых, судя по успешной постановке спорного участка на кадастровый учет - а среди обязательных документов была копия газеты «Ватаным Татарстан» с опубликованным сообщением - никакой крамолы кадастровая палата в этом не увидела. Рискнем предположить, что данный орган и ранее производил учет участков с объявлениями в республиканских газетах. И кто знает, сколько их было?

Во-вторых, в письме главе района Марату Зиатдинову директор палаты Ленара Музафарова приводит аргументы в пользу отнесения спорного участка к паевому фонду.

В частности, пишет: согласно данным ГКН, спорный участок образован путем выдела в счет доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:15:000000:217. В то же время «обособленный земельный участок с кадастровым номером 16:15:020901:13, входящий в состав единого землепользования с кадастровым номером 16:15:000000:217, и из которого осуществлялся выдел, относится к землям паевого фонда».

От себя отметим, что, судя по Публичной кадастровой карте, участок 16:15:020901:13 является частью того самого «цельного участка», который, по словам Евгения Салихова, к паевому фонду отношения не имеет.

Юрист Сергей Громов, представитель Б.М., настаивает: истцы так и не представили доказательств, что спорный участок не входит в паевый фонд. В то время как ответчики доказали обратное, предъявив письмо из кадастровой палаты.

- Я не скажу точно цифру, но, наверное, процентов сорок земельных участков было выделено путем публикаций в газетах «Республика Татарстан» и «Ватаным Татарстан». Соответственно, вынося такое решение, суд создает прецедент и предпосылки для того, чтобы наши власти, независимо от того, в каком районе они находятся, приглядев участок и установив, что объявление было подано в «Республике Татарстан» или «Ватаным Татарстан», вот так огульно прокатывали решения суда, чтобы участки забрать себе, - считает Громов.

Действующие лица: ЗАО «Татплодоовощпром», граждане К. Н., С. А., П. С.

Действие происходит в Ямбулатовском сельском поселении

Соглашением от 30 апреля 2010 года держатели долей в коллективно-долевой собственности земельного участка, предоставленного совхозу «Заря» (всего 21 человек) произвели выдел долей в натуре в отношении участков с кадастровыми номерами 16:15:190601:253, :254, :255, :256, :257, :258, :259, :260. Извещение о согласовании проекта межевания земельных участков было опубликовано в газете «Ватаным Татарстан».

Затем двадцать из них продали по цене примерно 2850 руб. за 1 га, а один подарил свои доли К.Н. В том же 2010 году она реализовала эти участки по договору купли-продажи С. А.

В 2013 году между Симичихиным и ЗАО «Татплодоовощпром» завязалась переписка. Гражданин С.А., как собственник земельных участков 16:15:190601:256, :257, :258 заявлял, что ЗАО пользуется ими без оформления договоров, и предлагал выкупить участки по цене 15 рублей за 1 кв.м.

Гендиректор «Татплодоовощпрома» Раил Зиятдинов сообщил в ответ: предприятие готово рассмотреть вопрос о заключении с С.А. договора аренды земельных участков с арендной платой на уровне ежегодного земельного налога в сумме 65 руб. 88 коп. за 1 га. В случае же продажи участков третьим лицам, пояснял Зиатдинов, «нам придется ликвидировать, то есть произвести раскорчевку своих многолетних насаждений, которые были посажены согласно проекта от 2002 года. Стоимость таких работ составляет 50 руб. за 1 кв.м. В свою очередь хотим Вас предупредить, что вся стоимость произведенных работ будет через Арбитражный суд взыскана с Вас».

Тогда С.А. попросил Зиатдинова предоставить ему оригиналы (или надлежащим образом заверенные копии) документов, подтверждающих права «Татплодоовощпрома» на совершение данных действий, а также упомянутый проект 2002 года.

Документов он не дождался. В начале 2014 года «Татплодоовощпром» обратился в суд. ЗАО, в частности, требовало: перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки 16:15:190601:256, :257, :258; признать отсутствующим право собственности С.А. на эти же участки; признать недействительными результаты их межевания; обязать кадастровую палату отменить их кадастровый учет.

Ринат Миначев, заместитель гендиректора ЗАО «Татплодоовощпром», заявил «МК», что вплоть до начала переписки с С.А. они не знали о продаже земельных участков.

- Сады там - саженцы со всей России. Это наш маточник. Там сто пять сортов только яблонь. А есть еще вишня, слива, груша… Яблони были посажены в 2002-2003 годах.

По его словам, в республике у «Татплодоовощпрома» плодовые культуры остались только в Верхнеуслонском районе на территории бывшего совхоза «Заря» - это 400 га. Сам совхоз «Заря» с 2000 года стал филиалом ЗАО «Татплодоовощпром».

Миначев говорит, что «Татплодоовощпром» заключил многостороний договор аренды со всеми пайщиками. В том числе - с теми, кто в 2010 году продал участки К.Н. (копия была представлена в суд). Сейчас же, согласно решению суда, у последних земельные участки купит «Татплодоовощпром».

- Они уже сейчас ждут деньги, - смеется Миначев. - Каждый день приходят, просят.

В суде в обоснование своих прав на спорные земельные участки истец представил государственный акт, выданный совхозу «Заря», а также документы, касающиеся реорганизации совхоза путем присоединения к концерну «Татплодоовощпром».

Что интересно, все документы были представлены в копиях без предъявления оригиналов. На их основе судья Тюфтина сделала вывод о том, что «Татплодоовощпром» является правопреемником совхоза «Заря». Из этого, по ее мнению, следовал и переход права на земельные участки, предоставленные совхозу.

Доводы ответчиков о необходимости представления оригиналов документов Тюфтина отклонила, мотивируя это, в частности, тем, что не представлено иных копий, расходящихся по содержанию с копиями истца. Вместе с тем, отвечики-де не оспаривают факт того, что ЗАО «Татплодоовощпром» является правопреемником совхоза «Заря».

В качестве доказательств, подтвердающих наличие и принадлежность многолетних насаждений истец предоставил договоры подряда на капитальное строительство, акты выполненных работ, технико-экономические обоснования для закладки многолетних насаждений в совхозе «Заря» концерна «Татплодоовощпром» 2002 и 2003 годов.

Точнее, все эти документы тоже были представлены лишь в виде копий.

Но суд счел их достаточными, чтобы признать «Татплодоовощпром» собственником яблонь, которые в ходе процесса отнесли к объектам недвижимости.

Судья (кстати, та же самая) согласилась, что сообщение о выделе земельных участков нужно было публиковать в «Волжской нови», а не в «Ватаным Татарстан». И заключила: все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать судьбе земельных участков, а посему спорные участки должны принадлежать ЗАО «Татплодоовощпром».

Евгений Салихов (исполком Верхнеуслонского района участвовал в процессе в качестве третьего лица) с решением, само собой, согласился:

- Кадастровый инженер, проводя землеустроительную работу, видел, что на земельных участках, которые он межует, находятся объекты собственности другого лица. Тем более объекты, которые можно охарактеризовать как объекты недвижимости - яблони… Дерево нельзя переместить с места на место без ущерба, как, например, ваш диктофон переложить из кармана в карман. Разве можно зрелую яблоню так выкопать и пересадить в другом месте? Она погибнет. И разве кадастровый инженер не видит, что стоят яблони, и всем известно, кому принадлежат эти сады - концерну «Татплодоовощпром»?

Но у ответчицы К.Н. не менее убедительная логика:

- Я понимаю, что яблони корнями связаны с землей. Но как быть тогда с теми случаями, когда они вымерзают, высыхают - и никаких следов на земле не остается через какое-то время? Кроме того, все объекты недвижимости должны пройти кадастровый учет, и права на них должны быть зарегистрированы в Росреестре. Ясно, что никакой регистрации на яблони нет. Но суд признал их объектом недвижимости. Почему же тогда на них нет никакой технической документации? И какая техническая документация, на основании которой яблоню можно поставить на кадастровый учет, должна быть? Яблоня сегодня такая, завтра она выросла на три сантиметра, послезавтра - на пять. Такого понятия у нас в законодательстве, как изменяющийся во времени объект недвижимости, я не встречала.

Из решения суда следует, что, посадив дерево на чужом земельном участке, я могу утверждать, что имею там объект недвижимости и право, по крайней мере, его арендовать.

Тимур Сабитов, директор департамента юридического агентства ЮНЭКС

- Практика рассмотрения споров, связанных с применением постановления Кабмина РТ № 161, не особенно распространена, а споров, в рамках которых противопоставляются публикации в местных изданиях и изданиях общереспубликанских, практически нет. Поэтому говорить о какой-то сформировавшейся единообразной позиции судов по данному вопросу нет оснований.

Сама же формулировка примечания к постановлению Кабмина РТ неоднозначна и позволяет трактовать ее по-разному. Поэтому, на мой взгляд, при оценке возникшей ситуации необходимо исходить из общих целей и задач публичного размещения информации относительно земельных участков.

Публикация - это средство извещения всех возможных потенциальных пользователей земельного участка и иных заинтересованных лиц. Разумеется, наиболее заинтересованными в этой информации являются жители того района, в котором расположен соответствующий земельный участок. Именно этим и обусловлена необходимость размещения информации в местных изданиях.

На мой взгляд, публикация в республиканском издании не может быть стопроцентной альтернативой размещения информации в местной прессе. Но в отсутствие единообразной практики по данному вопросу, однозначно говорить о верности такого подхода нет оснований.

Ольга Хайруллина, адвокат

- В соответствии с ФЗ от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" из перечня объектов недвижимого имущества в статье 130 ГК РФ и статье 1 ФЗ № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" исключены многолетние насаждения. Таким образом, многолетние насаждения в соответствии с действующим законодательством к недвижимому имуществу не относятся.

При этом следует отметить, что срок эксплуатации насаждений, их объем и состояние могут свидетельствовать о том, что перемещение многолетних насаждений невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Следовательно, судьба многолетних насаждений должна решаться судом с учетом конкретных обстоятельств дела.

Тимур Сабитов, директор департамента юридического агентства ЮНЭКС

- Законодатель убрал упоминание многолетних насаждений в качестве объекта недвижимости, однако даже после изменения указанной нормы, большинство судов по-прежнему признает многолетние насаждения объектами недвижимости.

Примечательным является Определение Верховного Суда РФ от 14.10.2014 N 18-КГ14-112, вынесенное по результатам спора, в котором встал вопрос о правах на землю в связи с наличием на ней многолетних насаждений, появившихся еще при действии старой редакции ст. 130 ГК РФ. Высшая инстанция в целом поддержала вывод судов о том, что многолетние насаждения в такой ситуации следует относить к объектам недвижимости.

Однако суд при этом устанавливал текущее состояние насаждений и срок их эксплуатации, что является логичным - ведь если насаждения уже фактически не представляют ценности, то ограничивать в связи с этим оборот земельного участка нецелесообразно.

Подведем итог. По сути в Верхнеуслонском районе успешно прошел обкатку довольно сомнительный механизм отъема земли. Ведь, если судить строго по документам, ответчики получили участки вполне легально. Единственный спорный момент - это публикация объявлений. Постановление КМ РТ, которому в этом году исполнилось 10 лет, позволяет трактовать фразу «могут быть также опубликованы» в зависимости от собственных интересов.

А что, если по этому постановлению землю успели получить десятки, сотни, а то и тысячи собственников в Татарстане? Выходит, всех их сейчас можно взять и «раскулачить»? Ведь видно же: с доказательствами у истцов дело обстояло не самым лучшим образом. И ничего - изъяли.

В любом случае, чтобы понять логику постановления, редакция «МК» направила соответствующий запрос в Кабмин РТ. Не исключено, что татарстанское правительство еще способно повернуть процесс вспять - как, впрочем, и ускорить его. Многое наверняка будет зависеть от текущих интересов республики. В том же, что местная власть усмотрела для себя в новой схеме головокружительные перспективы, можно, пожалуй, даже не сомневаться.